Wynajem mieszkania – jak zrobiłby to prawnik?

cz. 2

Young realtor is giving the keys to an apartment to the tenant, close-up on keys and hands

Ostatnio pisaliśmy głównie o najemcach, więc dzisiaj gwoli równowagi kilka praktycznych rad dla wynajmujących mieszkania. Najczęstszym problemem, któremu muszą stawić czoła, są… sami najemcy. Kiedy więc wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?

Skupmy się na kilku sytuacjach (pozostałe – są szczegółowo opisane w ustawie z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; dalej zwanej „ustawą o ochronie praw lokatorów”):

  1. Najemca jest wandalem lub sąsiadem uciążliwym dla innych – a konkretnie: „używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali”. => Należy wówczas pamiętać o wcześniejszym pisemnym upomnieniu do zaprzestania tych czynności, np. głośnego słuchania muzyki, i dopiero wówczas można wypowiedzieć umowę najmu.
  1. Najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za lokat co najmniej za trzy pełne okresy płatności. => Również w tym wypadku wynajmujący musi uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy, wyznaczając mu na piśmie dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległych i bieżących należności.
  1. Najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, tj. gdy ktoś inny zamieszkał w mieszkaniu za zgodą najemcy, ale bez zgody wynajmującego. => Wówczas wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez wcześniejszego upomnienia.

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu powinno spełniać 2 warunki:

  1. być sporządzone na piśmie, tj. nie może być wyrażone w formie ustnej ani e-mailowej (nie jest to forma pisemna),
  2. określać jednoznacznie podstawę wypowiedzenia, tj. wskazywać, z jakiej przyczyny wypowiadamy umowę najmu (przy czym najlepiej wskazać zarówno podstawę prawną, tj. odpowiedni przepis, jak i podstawą faktyczną, tj. uzasadnić, z jakich przyczyn umowa została wypowiedziana).

Ważny jest również termin wypowiedzenia, a więc czas zakończenia umowy. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny”. Przykładowo, niezależnie od tego, czy wynajmujący złoży takie oświadczenie 1 maja czy 31 maja, umowa zostanie rozwiązana z dniem 30 czerwca.

W dniu zakończenia umowy najmu najemca musi opuścić lokal. Jeśli najemca pozostaje w lokalu po rozwiązaniu umowy, to wynajmujący nie może samodzielnie usunąć go z mieszkania. Powinien w takim wypadku wystąpić do sądu powszechnego z powództwem o eksmisję.

You may also like...