Czas uchwał, czyli strzeżcie się wspólnoty mieszkaniowe

cloud-976675_640

Nieubłaganie, niepostrzeżenie zbliża się czas apokalipsy, czas honoru, czas podejmowania uchwał we wspólnotach mieszkaniowych. Zebrania właścicieli mają najczęściej dość emocjonalny przebieg i są trudne dla wszystkich uczestników. Przyjrzyjmy się od początku temu, co może wywołać tyle emocji. Zaczynamy od kwestii formalnego zwołania zebrania.

Przypomnijmy: zarząd lub zarządca wspólnoty jest zobowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku (tj. do 31 marca). Przy czym istotne jest to, że zebranie nie musi odbyć się w tym terminie. Powinno być jedynie zwołane w tym terminie. Może się jednak zdarzyć, że zarządca lub zarząd nie wykona tego obowiązku. Wówczas każdy właściciel jest uprawiony do zwołania zebrania na takich samych zasadach jak zarząd (zarządca).

Na tzw. zebraniu rocznym właściciele powinni zająć się obowiązkowo trzema kategoriami spraw:

  1. uchwaleniem rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu (czyli budżetem wspólnoty),
  2. oceną pracy zarządu lub zarządcy,
  3. sprawozdaniem zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Oczywiście nie wyklucza to podejmowania uchwał oraz dyskusji nad innymi tematami. Przed zebraniem zarząd (zarządca) powinien rozważyć możliwość poddania pod głosowanie spraw, których rozstrzygnięcie wymaga uchwały właścicieli lokali (są to tzw. czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu). Również właściciele mogą zwracać się do zarządu z inicjatywami, które mogą być omówione na zebraniu.

O terminie zebrania zarząd (zarządca) zawiadamia każdego właściciela na piśmie, przynajmniej na tydzień przed planowanym terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Swego czasu Sąd Najwyższy wyjaśnił, że „porządek obrad powinien zawierać jasne wyszczególnienie spraw, co do których będą zapadały uchwały. Wyszczególnienie musi być tego rodzaju, aby każda osoba uprawniona do uczestniczenia w walnym zgromadzeniu była w sposób wystarczający zorientowana, o jakie sprawy chodzi, mogła ocenić ich ważność i w konsekwencji zadecydować o konieczności wzięcia udziału w walnym zgromadzeniu, jak również przygotować się do obrad nad nimi” (wyrok z dnia 31 grudnia 1959 roku, sygnatura akt 3 CR 371/59).

Ponadto w ustawie wskazane jest, że zwołujący zebranie w wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali powinien wskazać treść tej zmiany. Oznacza to, że zarząd (zarządca) powinien dostarczyć wraz z zawiadomieniem projekty wszystkich uchwał, jakie mają być na zebraniu podjęte. Czasami dobrze by było zawrzeć również krótkie uzasadnienie uchwały.

Kolejnym istotnym punktem jest, to że właściciel lokalu po otrzymaniu zawiadomienia może zgłosić wniosek o uzupełnienie porządku obrad. Tak uzupełniony porządek obrad powinien być również dostarczony właścicielom.

Warto również zauważyć, że wadliwe zawiadomienie o zebraniu (niezawiadomienie, brak pełnej informacji, zawiadomienie po terminie itd.) może stanowić podstawę do unieważnienia uchwały. Dzieje się tak tylko wtedy, gdy ma to wpływ na wynik głosowania (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 1962 roku, sygnatura akt I CR 225/61).

You may also like...